Contratto di comodato immobiliare

Il contratto di comodato immobiliare è il contratto con il quale un soggetto (proprietario – comodante) concede ad un’altra persona (comodatario) la possibilità di utilizzare un immobile per un tempo determinato o meno, a titolo gratuito. E’ utilizzato normalmente tra parenti o conoscenti stretti ma può essere stipulato anche tra altri soggetti.

Il contratto: è regolamentato dagli articoli 1803 e ss del Codice Civile. Differisce dalla locazione perché quest’ultima ha carattere oneroso, il comodato invece è essenzialmente gratuito.

Forma: può essere verbale in quanto non è richiesta la forma scritta a pena di nullità (ad substantiam) anche se è sicuramente consigliabile per fissare esplicitamente gli accordi tra le parti.

Durata: può essere liberamente fissata. Il Comodato può essere senza determinazione di durata (precario) o a tempo determinato. Nel primo caso il comodatario dovrà restituire l’immobile non appena il proprietario lo richieda (ad nutum), nel secondo caso: alla scadenza stabilita. In entrambe le fattispecie, e quindi anche in pendenza del termine convenuto, il comodante potrà esigere la restituzione immediata dell’immobile nell’ipotesi in cui sopravvenga una necessità urgente ed imprevista. Con un’istanza di interpello presentata proprio dal sottoscritto, l’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto per il comodato a tempo determinato la validità di una clausola (studiata ad hoc) che consente il rinnovo automatico della durata contrattuale senza obbligo di versare nuovamente l’imposta di registro! Un’affermazione davvero importante che consente di personalizzare il contratto risparmiando!

Contenuto: liberamente determinabile dalle parti. Ovviamente vi sono dei dati da inserire che sono essenziali. Una particolare attenzione va posta alla suddivisione delle spese di manutenzione al fine di non correre il rischio che il Fisco possa intravedere la presenza di un canone in natura, vista l’essenza gratuita del rapporto.

Obbligo di registrazione del contratto: vige solo in caso di forma scritta, occorre quindi pagare imposta di registro fissa e imposta di bollo. In caso di comodato verbale non vi è obbligo di registrazione salvo il caso in cui il contratto verbale non sia richiamato in un atto scritto stipulato tra le parti. E’ comunque consentita la sua registrazione volontaria.

Fisco: ai fini Irpef gli immobili non locati che sono assoggettati all’IMU, tra i quali sono compresi anche quelli concessi in comodato, non sono in generale soggetti a IRPEF. Molto importante ricordare che è prevista in tutti i Comuni d’Italia, senza necessità di alcuna delibera da parte dell’Ente Locale, la riduzione dell’IMU pari al 50% dovuta sugli immobili non di lusso concessi in comodato gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado che li utilizzino come abitazione principale, a condizione che il comodato sia registrato, il comodante deve risiedere nel medesimo Comune in cui si trova l’immobile oggetto di comodato e non deve essere proprietario di nessun altro immobile in Italia oltre alla sua propria abitazione principale.

Paolo Bocchi
Asppi Ferrara – Sede territoriale di Copparo
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