Contratto di locazione ad uso turistico

Il contratto di locazione ad uso turistico è il contratto previsto per le abitazioni concesse in locazione per scopo di villeggiatura in località a vocazione turistica.

Il contratto: E’ soggetto alla specifica normativa regionale in materia e al codice civile mentre non si applica la L 431/1998 né la L 392/1978. Il canone è libero e salvo diversi accordi a carico dell’inquilino vi sarebbe l’ordinaria manutenzione, le piccole riparazioni nonché i consumi relativi alle utenze stabiliti anche a forfait con apposita clausola.

La forma: Per la sua stipulazione è obbligatoria la forma scritta a pena di nullità, anche se destinato a durare pochi giorni. Questo è un aspetto che spesso viene trascurato ma che invece oltre ad essere essenziale può evitare spiacevoli inconvenienti come le sanzioni fiscali nel caso in cui la durata fosse superiore al mese e pensiamo ad eventuali sinistri come l’incendio dell’immobile o furto di arredi, casi in cui l’irregolarità del contratto si manifesterebbe. O si pensi ancora al caso, non così infrequente, in cui il conduttore continui a permanere nell’immobile occupandolo oltre il termine pattuito verbalmente, comportando notevole difficoltà nell’accertare quale sia veramente questo termine.

La durata: a livello di diritto civile occorre considerare che questo è un contratto per sua natura “transitorio” – stagionale – periodico. Occorre quindi evitare, studiando formulazioni ad hoc, che si trasformi in un normale contratto di 4 anni + 4 e che quindi il conduttore, contro la nostra volontà, si stabilisca nell’immobile in pianta stabile deducendo che gli sia stato affittato come sua propria residenza principale o per motivi di studio o lavoro. In caso di contrasti, il giudice per stabilire una simulazione di contratto, si baserà su dati oggettivi, è quindi necessario e fondamentale stabilire clausole specifiche molto chiare. Fondamentale per indicare la durata contrattuale è la legislazione regionale, ad esempio l’Emilia Romagna e il Veneto stabiliscono un termine massimo di mesi sei.

Affitti brevi: se la locazione ha una durata fino a 30 giorni, la registrazione non è obbligatoria ma è dovuta la comunicazione delle generalità del conduttore ai sensi dell’art. 109 del testo unico leggi di pubblica sicurezza (AllogiatiWeb) mentre la comunicazione cessione fabbricati in tal caso è prevista solo se alla stipulazione partecipino intermediari immobiliari.

Il Fisco: E’ possibile optare per la cedolare secca, o in caso contrario, occorre sempre bollarlo mentre la sua registrazione è necessaria al superamento di un limite di durata di giorni 30 nell’arco dell’anno col medesimo conduttore. Si ricorda che per il pernottamento da parte di non residenti, nelle strutture ricettive compresi gli appartamenti per vacanze e gli alloggi ammobiliati ad uso turistico, ormai tutti i Comuni a vocazione turistica hanno istituito l’imposta di soggiorno a carico dei soggiornanti e al cui incasso è tenuto il “gestore” della “struttura”.

Paolo Bocchi
Asppi Ferrara – Sede territoriale di Copparo
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